Nguyên tắc và điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất áp dụng chung
Để tiến hành chia tách một thửa đất thành nhiều thửa nhỏ hoặc hợp nhất các thửa đất, người sử dụng đất bắt buộc phải đáp ứng các tiêu chuẩn chung được pháp luật ấn định. Căn cứ khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, các điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất áp dụng thống nhất bao gồm các tiêu chí cụ thể dưới đây.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất muốn thực hiện chia tách hoặc hợp nhất phải được cấp một trong các loại giấy tờ pháp lý hợp lệ. Danh mục giấy tờ bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh điều kiện về văn bản pháp lý, điểm b khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh yếu tố thời hạn. Thửa đất bắt buộc phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quyết định giao đất, thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Nếu đất đã hết thời hạn sử dụng, chủ đất phải tiến hành thủ tục gia hạn trước khi làm hồ sơ. Việc này bảo đảm tính hợp pháp liên tục trong quá trình quản lý đất đai.
Yêu cầu không tranh chấp, kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất không được có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tiêu chí này nhằm ngăn ngừa các tranh chấp phát sinh hoặc hành vi tẩu tán tài sản đang trong quá trình xử lý pháp lý.
Đáng chú ý, trường hợp thửa đất có tranh chấp nhưng xác định được rõ ràng phạm vi diện tích và ranh giới đang tranh chấp, thì phần diện tích và ranh giới còn lại không có tranh chấp của thửa đất đó vẫn hoàn toàn đáp ứng điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất.
Quy định tách thửa đất, hợp thửa đất có lối đi và hạ tầng kỹ thuật
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất, hợp thửa đất bắt buộc phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Đồng thời, các thửa đất mới hình thành phải bảo đảm khả năng cấp nước, thoát nước và các nhu cầu sinh hoạt cần thiết khác một cách hợp lý.
Quy định này giải quyết triệt để tình trạng tách thửa tạo ra các "thửa đất mù" không có đường vào. Đặc biệt, nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở hoặc đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi, thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi đó.
Chi tiết điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024
Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các điều kiện tách thửa đất.
Thứ nhất, việc hợp các thửa đất trước hết phải bảo đảm đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc chung quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 (có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không kê biên).
Thứ hai, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu đối với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Đối với trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa, người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Thứ ba, điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì phải tiến hành tách thửa, trong đó diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Riêng đối với thửa đất bao gồm đất ở và loại đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
Thứ tư, đối với việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án tai điểm c khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, nếu việc phân chia đó không bảo đảm được các điều kiện, diện tích và kích thước tách thửa theo quy định thì cơ quan chức năng sẽ không thực hiện tách thửa.
Chi tiết điều kiện hợp thửa đất theo Luật Đất đai 2024
Bên cạnh nhu cầu chia tách, việc tích tụ, gom đất cũng diễn ra rất phổ biến. Khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các điều kiện hợp thửa đất mà tổ chức, cá nhân cần tuân thủ.
Thứ nhất, việc hợp các thửa đất trước hết phải bảo đảm đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc chung quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 (có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không kê biên).
Thứ hai, điểm a khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 xác định điều kiện hợp thửa đất là các thửa đất dự định hợp nhất phải có cùng mục đích sử dụng đất, cùng thời hạn sử dụng đất và cùng hình thức trả tiền thuê đất. Ngoại lệ cho phép hợp các thửa đất khác mục đích là trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau, hoặc hợp thửa đất có đất ở và đất khác với thửa đất ở liền kề.
Thứ ba, trường hợp các thửa đất khác nhau về mục đích, thời hạn sử dụng hoặc hình thức trả tiền thuê đất, điểm b khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn hoặc chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất trước khi công nhận điều kiện hợp thửa đất.
Nắm vững các điều kiện tách thửa đất cũng như điều kiện hợp thửa đất theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 là cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Các quy định chặt chẽ về diện tích tách thửa tối thiểu, hạ tầng lối đi công cộng và việc kiểm soát các trường hợp không được tách thửa góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh. Để quá trình thực hiện thủ tục tách thửa đất ở diễn ra thuận lợi và đúng pháp luật, người dân nên kiểm tra kỹ quy hoạch địa phương và tham vấn ý kiến từ cơ quan quản lý đất đai trước khi giao dịch.
Xem thêm: Thủ tục xử lý tranh chấp đất không sổ đỏ
