Chi Tiết 4 Phương Pháp Định Giá Đất Và Điều Kiện Áp Dụng

Tổng quan quy định về phương pháp định giá đất mới

Nghị định 71/2024/NĐ-CP được ban hành nhằm chi tiết hóa các quy định của  Luật Đất đai 2024, tạo hành lang pháp lý chuẩn xác cho công tác định giá đất. Việc lựa chọn đúng phương pháp định giá đất đóng vai trò quyết định trong việc tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính.

Theo quy định hiện hành, phương pháp định giá đất được thực hiện với 4 phương pháp định giá đất chính gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh.

Mỗi phương pháp định giá đất đều gắn liền với các điều kiện đầu vào khắt khe nhằm phản ánh sát nhất giá trị thực tế của thị trường. Việc nắm vững quy định về định giá đất sẽ giúp cá nhân và tổ chức tối ưu hóa quá trình thực hiện thủ tục đất đai.

Phân tích chi tiết và điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh (Điều 4)

Phương pháp so sánh giá đất là phương pháp định giá thông qua việc phân tích, so sánh mức giá của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá sau khi đã điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng. Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc khảo sát, thu thập thông tin phải ưu tiên từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều kiện áp dụng: Phương pháp so sánh giá đất được áp dụng khi thu thập được tối thiểu 03 thửa đất so sánh có cùng mục đích sử dụng đất và tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá.

Theo khoản 8 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính, đồng thời phải đảm bảo chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%. Phương pháp so sánh giá đất được coi là thước đo trực tiếp nhất trong hoạt động định giá bất động sản dân dụng.

Ví dụ minh họa: Khi xác định giá một thửa đất ở tại Tỉnh A, tổ chức tư vấn thu thập thông tin 03 thửa đất ở lân cận vừa chuyển nhượng thành công, sau đó tiến hành điều chỉnh tăng/giảm theo các yếu tố vị trí, chiều rộng đường ngõ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP để ra mức giá chuẩn.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập (Điều 5)

Phương pháp thu nhập định giá là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa thu nhập ròng bình quân năm tự việc sử dụng đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân. Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đối với đất phi nông nghiệp, thu nhập được thu thập từ việc cho thuê đất, mặt bằng trong 03 năm liên tục liền kề. Đối với đất nông nghiệp, dữ liệu thu nhập lấy từ cơ quan thống kê, thuế hoặc nông nghiệp.

Điều kiện áp dụng: Phương pháp thu nhập định giá áp dụng đối với trường hợp thửa đất, khu đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao hoặc được thuê.

Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) là loại tiền gửi bằng VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề. Việc ứng dụng phương pháp thu nhập định giá giúp đánh giá chính xác khả năng sinh lời khi định giá tài sản đất đai.

Ví dụ minh họa: Một thửa đất thương mại dịch vụ cho thuê thu về trung bình 500 triệu đồng/năm sau khi trừ chi phí vận hành. Lấy thu nhập ròng này chia cho lãi suất tiết kiệm bình quân 3 năm sẽ xác định được tổng giá trị quyền sử dụng đất.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư (Điều 6)

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất áp dụng đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển bằng cách lấy Tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi Tổng chi phí phát triển ước tính. Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển được tính toán, chiết khấu về giá trị hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu quy định tại khoản 5 Điều 6.

Điều kiện áp dụng: Phương pháp thặng dư  áp dụng đối với khu đất, thửa đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh giá đất và phương pháp thu nhập, nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Theo khoản 6 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, công thức tính là: Giá trị quyền sử dụng đất = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển. Đây là phương pháp định giá đất bắt buộc đối với các dự án bất động sản quy mô lớn, dự án phân lô bán nền hoặc dự án lấn biển.

Ví dụ minh họa: Chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới. Đơn vị định giá sẽ ước tính doanh thu bán nhà/đất hình thành trong tương lai, trừ đi toàn bộ chi phí xây dựng, chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư để xác định tiền sử dụng đất phải nộp.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 7)

Phương pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Căn cứ khoản 4 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại từng vị trí, khu vực.

Điều kiện áp dụng: Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng cho các trường hợp cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 158 và khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, bao gồm tính tiền thuê đất hằng năm, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thuộc diện áp dụng bảng giá đất.

Theo khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, công thức xác định là: Giá đất = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất. Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất giúp rút ngắn thời gian định giá đối với các thửa đất lẻ hoặc các khu vực đã có bảng giá định sẵn.

So sánh 4 phương pháp định giá đất

Để giúp doanh nghiệp và người dân dễ dàng nắm bắt điều kiện áp dụng giá đất, dưới đây là bảng tổng hợp so sánh chi tiết giữa 4 phương pháp định giá đất:

Xem thêm: Thủ tục xử lý tranh chấp đất không sổ đỏ