Phạm vi áp dụng cơ chế xử lý vi phạm đất đai mới
Khung pháp lý về xử lý vi phạm đất đai mới được điều chỉnh đồng bộ bởi Nghị quyết 29/2026/QH16 nhằm giải quyết toàn diện các dự án chậm tiến độ, vướng mắc pháp lý phát sinh qua nhiều thời kỳ.
Căn cứ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 1 Nghị quyết 29/2026/QH16 của Quốc hội, phạm vi điều chỉnh của cơ chế đặc thù này tập trung xử lý các hành vi vi phạm đất đai tại các dự án, công trình vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh xảy ra trước ngày 01/08/2024. Đồng thời, chính sách này hướng tới việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài phát sinh trước mốc thời gian nêu trên với nguyên tắc bảo đảm không tham nhũng, thất thoát.
Một điểm đột phá quan trọng tại Điều 5 Nghị quyết 29/2026/QH16 là việc quy định các nguyên tắc, điều kiện để không truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc xem xét miễn, giảm trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân khi đã chủ động khắc phục đầy đủ hậu quả vật chất do vi phạm gây ra.
Chính sách tháo gỡ vướng mắc đất đai cho các dự án
Xử lý dự án vi phạm mục đích sử dụng
Trường hợp dự án đầu tư có vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch hiện hành là một trong những điểm nóng được ưu tiên tháo gỡ.
Căn cứ Điều 14 Nghị quyết 29/2026/QH16, đối với các dự án đầu tư có vi phạm về mục đích sử dụng đất đã được quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng nội dung vi phạm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép rà soát, điều chỉnh mục tiêu dự án và quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
Theo quy định này, nhà đầu tư tuy bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng không bị buộc tháo dỡ các công trình xây dựng phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, nhà đầu tư bắt buộc phải nộp lại toàn bộ số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm mục đích sử dụng.
Khắc phục tình trạng cấp giấy chứng nhận sai quy định
Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng hoặc khu hỗn hợp trong giai đoạn trước đây gặp bế tắc do được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định pháp luật.
Khoản 9 Điều 4 Nghị quyết 29/2026/QH16 giải thích rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mà trên đó ghi mục đích sử dụng đất là đất ở (không hình thành đơn vị ở) hoặc đất ở (xây dựng và kinh doanh bất động sản, du lịch) hoặc đất ở có thông tin khác không đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Để khắc phục, Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 đưa ra cơ chế xử lý phân loại rõ ràng:
- Căn cứ Điểm a, b, c Khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16, dự án được điều chỉnh sang đất ở (với chế độ và thời hạn sử dụng đất ở) nếu chủ đầu tư đáp ứng đủ năng lực thực hiện và hoàn thành nghĩa vụ nộp phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm điều chỉnh.
- Căn cứ Điểm a, b, c Khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16, đối với các trường hợp không đáp ứng điều kiện chuyển sang đất ở, cơ quan chức năng sẽ điều chỉnh sang đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng tối đa 50 năm.
Xử lý lấn chiếm đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân
Điều kiện cấp sổ đỏ đất lấn chiếm theo Luật Đất đai 2024
Bên cạnh các dự án tổ chức, quy định xử lý vi phạm đất đai đối với hành vi lấn chiếm đất đai của hộ gia đình, cá nhân được quy định chặt chẽ tại Điều 139 Luật Đất đai 2024.
Cụ thể, việc cấp sổ đỏ đất lấn chiếm được phân loại theo các trường hợp sau:
- Khoản 1: Vi phạm lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình, chỉ giới xây dựng, đất trụ sở/công trình công cộng
Trường hợp thu hồi đất: Tùy tiện lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, chỉ giới xây dựng đường giao thông, trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp/công cộng khác -> Nhà nước thu hồi đất, không cấp Giấy chứng nhận (GCN).
Trường hợp xem xét cấp GCN: Nếu có điều chỉnh quy hoạch được phê duyệt làm cho diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc các quy hoạch/chỉ giới bảo vệ nêu trên -> Người đang sử dụng đất được xem xét cấp GCN và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
- Khoản 2: Vi phạm lấn, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường
Thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ: UBND cấp tỉnh thu hồi giao Ban quản lý rừng (người sử dụng đất được xem xét khoán bảo vệ, phát triển rừng). Nếu không có Ban quản lý rừng, Nhà nước giao đất cho người dân để sử dụng, bảo vệ rừng phòng hộ và được xem xét cấp GCN.
Thuộc quy hoạch xây dựng hạ tầng công cộng: UBND cấp tỉnh thu hồi giao chủ đầu tư. Người sử dụng đất được tạm thời sử dụng (phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai đăng ký) cho đến khi Nhà nước thu hồi.
Sử dụng làm nhà ở hoặc sản xuất nông nghiệp từ trước 01/07/2014 (không thuộc quy hoạch rừng đặc dụng/phòng hộ và hạ tầng công cộng): Được xem xét cấp GCN và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Khoản 3: Vi phạm lấn, chiếm đất ngoài Khoản 1, 2 hoặc sử dụng đất sai mục đích
Phù hợp với quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung/phân khu/xây dựng/nông thôn): Được xem xét cấp GCN và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Không phù hợp quy hoạch: Được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và thực hiện kê khai đăng ký đất đai.
- Khoản 4: Đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp
Trong hạn mức: Được Nhà nước cấp GCN theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định.
Vượt hạn mức: Phần diện tích vượt hạn mức bắt buộc phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
- Khoản 5: Hành vi vi phạm phát sinh từ ngày 01/07/2014 trở về sau
Đối với các hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 thực hiện từ ngày 01/07/2014 trở về sau: Nhà nước kiên quyết không cấp GCN và tiến hành xử lý vi phạm theo quy định pháp luật.
Tổng kết lại, các chính sách tháo gỡ vướng mắc đất đai ban hành tại Nghị quyết 29/2026/QH16 đã mở ra giải pháp căn cơ cho các dự án tồn đọng, giúp khơi thông hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn đầu tư. Việc thực hiện đúng quy trình xử lý vi phạm đất đai, xác định chuẩn xác nghĩa vụ tài chính nộp bổ sung sẽ giúp doanh nghiệp nhanh chóng đưa dự án vào vận hành hợp pháp.
Xem thêm: Quyền lợi và các khoản hỗ trợ khi thu hồi đất chi tiết
