Người dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ không?

Người dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ không?

Người dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ không là vấn đề được nhiều phụ huynh quan tâm khi thực hiện thủ tục tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất cho con. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất là cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp. Luật không đặt ra điều kiện về độ tuổi đối với người sử dụng đất.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu người dưới 18 tuổi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc được nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ).

Tuy nhiên, do người dưới 18 tuổi là người chưa thành niên, việc xác lập và thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản phải tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về năng lực hành vi dân sự.

Căn cứ theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất là cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trong toàn bộ Luật Đất đai năm 2024 không có quy định nào yêu cầu người sử dụng đất phải đủ 18 tuổi. Đây là căn cứ pháp lý khẳng định người chưa thành niên vẫn có thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, vấn đề người dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ không cần được phân biệt với việc người chưa thành niên có được tự mình thực hiện giao dịch đất đai hay không.

Mặc dù được đứng tên sổ đỏ nhưng việc giao dịch đất đai còn phụ thuộc vào năng lực hành vi dân sự.

Theo Điều 20 và Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015:

- Người dưới 6 tuổi: mọi giao dịch do người đại diện theo pháp luật thực hiện.

- Người từ đủ 6 tuổi đến dưới 15 tuổi: khi xác lập giao dịch phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày.

- Người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi: được tự mình xác lập nhiều giao dịch dân sự, tuy nhiên đối với giao dịch liên quan đến bất động sản vẫn phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.

Như vậy, khi xem xét người dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ không, cần phân biệt giữa quyền được công nhận quyền sử dụng đất và khả năng tự mình thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai. Người chưa thành niên vẫn có thể trở thành người sử dụng đất hợp pháp nếu được tặng cho, nhận thừa kế hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp người dưới 18 tuổi được đứng tên sổ đỏ

Người dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ không phụ thuộc vào việc người đó có căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp hay không. Pháp luật không cấm người chưa thành niên đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.

Được cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất

Trường hợp phổ biến là cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con chưa thành niên. Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực và thực hiện đăng ký theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 không quy định người nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải đủ 18 tuổi. Vì vậy, sau khi hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho và đăng ký biến động đất đai, người con dưới 18 tuổi có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.

Được nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Người dưới 18 tuổi vẫn có quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp được hưởng di sản theo quy định pháp luật. Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản và cá nhân khác có quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Đồng thời, Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người thừa kế là cá nhân chỉ cần còn sống tại thời điểm mở thừa kế hoặc thuộc trường hợp được pháp luật bảo vệ quyền thừa kế, không yêu cầu phải đủ 18 tuổi. Do đó, trẻ em hoặc người chưa thành niên vẫn có thể nhận quyền sử dụng đất từ cha mẹ, ông bà hoặc người thân để lại và được đứng tên trên Giấy chứng nhận sau khi hoàn tất thủ tục thừa kế, đăng ký đất đai theo quy định.

Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Trong một số trường hợp, người dưới 18 tuổi vẫn có thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Theo Luật Đất đai 2024, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp, có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất và thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, không phụ thuộc vào việc người đó đã đủ 18 tuổi hay chưa. Vì vậy, nếu người chưa thành niên có quyền sử dụng đất được xác lập hợp pháp thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ đứng tên mình.

Người dưới 18 tuổi có được tự mình mua bán đất không?

Mặc dù người dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ không thì câu trả lời là có, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc người dưới 18 tuổi được tự mình mua bán, chuyển nhượng hoặc thực hiện mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất là một loại bất động sản và việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là những giao dịch dân sự có giá trị lớn. Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người chưa thành niên, pháp luật đặt ra những giới hạn nhất định đối với việc xác lập và thực hiện các giao dịch này.

Cụ thể, Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về năng lực hành vi dân sự của người chưa thành niên như sau:

- Người chưa đủ 6 tuổi: Mọi giao dịch dân sự đều do người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện.

- Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi: Khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ các giao dịch phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp với lứa tuổi.

- Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi: Được tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và các giao dịch khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Như vậy, khi xem xét người dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ không, cần lưu ý hai vấn đề riêng biệt là quyền được sở hữu, sử dụng đất và khả năng tự mình xác lập giao dịch dân sự. Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dù người đứng tên trên Giấy chứng nhận là người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thì vẫn không được tự mình ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà phải có sự đồng ý hoặc tham gia của người đại diện theo pháp luật.

Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Một trong những quy định pháp luật có liên quan chính là quy định về năng lực hành vi dân sự tại Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ví dụ, cha mẹ tặng cho con 16 tuổi một thửa đất và người con được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình. Khi muốn bán thửa đất này, người con không thể tự ký hợp đồng chuyển nhượng với bên mua. Thay vào đó, người đại diện theo pháp luật (thông thường là cha hoặc mẹ) phải tham gia hoặc đồng ý theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự. Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai và công chứng. 

Có thể thấy, pháp luật Việt Nam không hạn chế quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất của người dưới 18 tuổi, nhưng lại quy định chặt chẽ về việc thực hiện các giao dịch nhằm bảo vệ người chưa thành niên trước những rủi ro pháp lý và nguy cơ bị lợi dụng trong quá trình giao kết hợp đồng. Căn cứ theo 

- Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 (Năng lực hành vi dân sự của người chưa thành niên).

- Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 (Quyền của người sử dụng đất)

Qua các quy định trên có thể thấy, câu hỏi người dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ không cần được xem xét dựa trên quy định về người sử dụng đất, quyền thừa kế, tặng cho và năng lực hành vi dân sự. Như vậy, giải đáp cho câu hỏi Người dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ không thì câu trả lời là có, pháp luật không cấm người dưới 18 tuổi đứng tên sổ đỏ nếu có quyền sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, việc thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai của người chưa thành niên cần tuân thủ quy định pháp luật. 

Xem thêm:  Giải chấp sổ đỏ năm 2026 thực hiện như thế nào?