Posted by nhuhang05 on Tháng 7 23, 2026
Categories: Luật Đất Đai

Thủ tục tách thửa đất 2026

Tách thửa đất là nhu cầu phổ biến của nhiều cá nhân, hộ gia đình khi muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất, tặng cho con, chia thừa kế hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác. Từ năm 2026, một số quy định về điều kiện tách thửa đã được điều chỉnh […]

Tách thửa đất là nhu cầu phổ biến của nhiều cá nhân, hộ gia đình khi muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất, tặng cho con, chia thừa kế hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác. Từ năm 2026, một số quy định về điều kiện tách thửa đã được điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất trong nhiều trường hợp.

Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất hiểu một cách đơn giản là việc chia một thửa đất thành hai hay nhiều mảnh đất có diện tích nhỏ hơn.

Theo quy định của pháp luật, dựa vào quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, ta có thể nhận thức được tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một thể hợp nhất thành nhiều phần khác nhau.

Biểu hiện của thủ tục tách thửa đất chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất hình thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

Thủ tục tách thửa đất 2026

Quy định mới về việc tách thửa đất

Trước đây, theo khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định về việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

– Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

– Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

– Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15

– Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất

Không bắt buộc thực hiện tách thửa.
Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.

– Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.

– Trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết này.

Như vậy, theo Nghị quyết 254/2025/QH15, điều kiện tách thửa đất đã được mở rộng hơn, ngoài trường hợp thửa đất phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, pháp luật đã bổ sung thêm cơ chế cho phép tách thửa nếu có sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Quy định về thủ tục tách thửa đất hiện nay

Ngày 30/6/2026, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 44/2026/QĐ-UBND quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai áp dụng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo quy định tại Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, thủ tục tách thửa và hợp thửa đất được thực hiện như sau:

[1] Hồ sơ cần chuẩn bị

Người có nhu cầu thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND.
Bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa đất theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Quyết định, do Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc đơn vị có chức năng đo đạc, lập bản đồ địa chính thực hiện (nếu có).
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, trừ trường hợp việc phân chia quyền sử dụng đất được thực hiện theo bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng không thể thu hồi Giấy chứng nhận.
Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thể hiện nội dung liên quan đến việc tách thửa hoặc hợp thửa (nếu có).
Văn bản cam kết của người sử dụng đất liền kề về việc đồng ý cho mở lối đi để kết nối với đường giao thông công cộng (nếu có).
Giấy tờ chứng minh việc đại diện theo quy định của pháp luật dân sự trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện (nếu có).

[2] Trình tự thực hiện

Bước 1. Nộp hồ sơ

Người có yêu cầu tách thửa hoặc hợp thửa đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa theo quy định.

Bước 2. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.

Nếu hồ sơ đầy đủ, cơ quan tiếp nhận sẽ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, đồng thời chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để xử lý.
Trường hợp hồ sơ còn thiếu hoặc chưa đúng quy định, người nộp hồ sơ sẽ được trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để thực hiện việc bổ sung theo quy định.

Bước 3. Kiểm tra điều kiện tách thửa, hợp thửa

Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ tiến hành rà soát hồ sơ, đối chiếu với Điều 220 Luật Đất đai, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 cùng các quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được phép tách trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Đồng thời, cơ quan này sẽ kiểm tra thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất trên hồ sơ địa chính và hồ sơ do người sử dụng đất cung cấp để xác định việc hồ sơ có đáp ứng điều kiện hay không.

Việc xử lý được thực hiện như sau:

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện và đã có bản vẽ tách thửa, hợp thửa, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo.
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện nhưng chưa có bản vẽ, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ lập bản vẽ theo quy định trước khi thực hiện các thủ tục tiếp theo.

Bước 4. Xử lý hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận

Đối với trường hợp diện tích thể hiện trên bản vẽ phù hợp với Giấy chứng nhận đã cấp hoặc có chênh lệch nhưng vẫn nằm trong giới hạn sai số cho phép, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ ghi số thửa chính thức cho các thửa đất mới sau khi tách hoặc hợp thửa và xác nhận trên bản vẽ (trừ trường hợp bản vẽ do chính cơ quan này lập).

Nếu người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với các thửa đất mới sau khi tách hoặc hợp thửa thì bản vẽ sẽ được trả để thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động không được tính vào thời hạn giải quyết nêu trên.

Đối với trường hợp không thay đổi người sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất mới.

Trường hợp diện tích hoặc hồ sơ không thuộc trường hợp nêu trên:

Nếu thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của cơ quan đăng ký đất đai thì người sử dụng đất sẽ được hướng dẫn thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định.
Nếu không thuộc thẩm quyền giải quyết, hồ sơ sẽ được trả lại kèm theo văn bản nêu rõ lý do để người sử dụng đất thực hiện đúng thủ tục theo quy định pháp luật.

Lưu ý, thông tin chính thức của các thửa đất sau khi tách hoặc hợp thửa chỉ được cập nhật vào bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai sau khi người sử dụng đất hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới.

Đối với trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất và việc phân chia thừa kế dẫn đến tách thửa, những người nhận thừa kế phải lập văn bản thỏa thuận xác định cụ thể số tiền sử dụng đất còn nợ tương ứng với từng thửa đất sau khi tách. Căn cứ vào văn bản này, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ ghi nhận số tiền còn nợ trên Giấy chứng nhận được cấp.

[3] Thời hạn giải quyết

Theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, thời gian giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất tại Thành phố Hồ Chí Minh không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.