Hàng xóm lấn chiếm đất thì phải làm gì?

Tình trạng hàng xóm lấn chiếm đất bằng cách xây dựng công trình, mở rộng hàng rào, sử dụng đất vượt quá ranh giới hoặc chiếm dụng một phần diện tích đất của người khác xảy ra khá phổ biến hiện nay. Khi gặp trường hợp này, nhiều người băn khoăn không biết phải xử […]

Tình trạng hàng xóm lấn chiếm đất bằng cách xây dựng công trình, mở rộng hàng rào, sử dụng đất vượt quá ranh giới hoặc chiếm dụng một phần diện tích đất của người khác xảy ra khá phổ biến hiện nay. Khi gặp trường hợp này, nhiều người băn khoăn không biết phải xử lý như thế nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.Tìm hiểu cách xử lý khi bị lấn chiếm đất, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, khởi kiện đòi lại đất và mức xử phạt hành vi lấn chiếm đất theo quy định pháp luật mới nhất.

Hành vi lấn, chiếm đất

Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc trong các trường hợp sau đây:

– Tụ ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

– Tự ý sử dụng đất thuộc về quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

– Sử dụng đất được Nhà nước giao, giao thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hộ hộ gia đình, các nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

– Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

Trình tự xử lý khi bị hàng xóm lấn, chiếm đất

Theo Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024

– Thương lượng, hòa giải với người có hành vi lấn chiếm để đòi lại phần diện tích bị lấn chiếm;

– Gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để tiến hành hòa giải nếu không thể tự hòa giải;

– Người lấn chiếm đất khởi kiện lên Tòa án nếu hòa giải không thành công

Thương lượng, hòa giải đòi lại phần đất bị lấn chiếm

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải theo quy định của pháp luật.

Gửi đơn thực hiện việc hòa giải tại cơ sở UBND xã, phường nơi có đất tranh chấp nếu không hòa giải thành công.

Chủ tịch UBND xã sẽ thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, việc hòa giải tranh chấp đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Nếu hoà giải thành công, các bên thực hiện theo kết quả hòa giải đến cơ quan có thẩm quyền đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp hòa giải không thành công thì bên bị lấn chiếm làm đơn khởi kiện, tranh chấ được giải quyết tại Tòa án thì Tòa án sẽ căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, mục đích của hai bên để đưa ra quyết định.

Bên bị khởi kiện sẽ không bị buộc phải phá dỡ nhà để trao trả đất cho bên khởi kiện nếu không thuộc các trường hợp sau đây:

– Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.

– Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

– Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng

– Nhà thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng

Tuy nhiên bên bị khởi kiện phải bồi thường phần diện tích bị lấn chiếm theo quyết đinh của Tòa án.

Hàng xóm lấn chiếm đất thì phải làm gì?

Khởi kiện tại Tòa án

Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 có quy định rõ:

– Tòa án giải quyết tranh chấp khi các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ liên quan chứng minh Quyền sử dụng đất

* Hồ sơ khởi kiện gồm:

– Đơn khởi kiện;

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

– Biên bản hòa giải có chứng nhận Ủy ban nhân dân xã, phường và có chữ ký của các bên tranh chấp;

– Căn cước, chứng minh nhân dân của người khởi kiện;

– Các giấy tờ chứng minh theo yêu cầu của bên người khởi kiện (Văn bản đo đạc, trích lục hồ sơ địa chính..)

Trường hợp không có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ liên quan chứng minh Quyền sử dụng đất thì các bên chọn một trong hai hình thức giải quyết:

– Nộp đơn tại UBND có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật

– Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Lấn chiếm đất được xử lí vi phạm hành chính như thế nào?

Tiêu chí để xác định hành vi vi phạm

Pháp luật đất đai không quy định tiêu chí chung cho tất cả mọi hành vi vi phạm, mà mỗi hành vi vi phạm đều có tiêu chí, yếu tố cấu thành riêng để xác định hành vi vi phạm, cụ thể hành vi vi phạm lấn đất hoặc chiếm đất được xác định như sau:

+ Việc xác định hành vi lấn đất hoặc chiếm đất đai thì căn cứ quy định tại khoản 9 và khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024.

+ Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đất đai để xác định.

Ví dụ: Hành vi chiếm đất chưa sử dụng do UBND xã quản lý thì phải căn cứ vào hồ sơ địa chính của xã có ghi tên người quản lý là UBND xã hoặc có văn bản của cơ quan có thẩm quyền giao cho UBND xã quản lý thửa đất đó; trường hợp thửa đất đó trên hồ sơ địa chính của xã chưa thể hiện tên người quản lý là UBND xã và cũng không có văn bản giao đất để quản lý thì chưa đủ căn cứ thể xác định đấy là hành vi chiếm đất.

Thẩm quyền xử phạt và lập biên bản

– Người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai gồm:

+ Người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định tại Điều 30 và Điều 31 của Nghị định này;

+ Trưởng Đoàn thanh tra, thành viên Đoàn thanh tra do Chánh Thanh tra cấp tỉnh thành lập, công chức làm công tác địa chính cấp xã; công chức, viên chức thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai các cấp đang thi hành công vụ.

+ Đối với người có thẩm quyền đang thi hành công vụ không thuộc các chức danh quy định tại điểm b khoản này hoặc không thuộc địa bàn quản lý của mình mà phát hiện hành vi có dấu hiệu vi phạm hành chính thì phải lập biên bản làm việc để ghi nhận sự việc và chuyển ngay biên bản đến người có thẩm quyền để lập biên bản vi phạm hành chính.

– Người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định tại Điều 32 của Nghị định này.

Hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả

Ví dụ: Căn cứ khoản 1 và 6 Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi vi phạm lấn, chiếm đất chưa sử dụng sẽ bị xử phạt theo mức sau (theo diện tích và khu vực):

 Ngoài bị phạt tiền, người vi phạm còn bị buộc phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (bao gồm cả việc khôi phục lại ranh giới và mốc giới thửa đất), trả lại đất và nộp lại lợi bất hợp pháp nếu có.

Lưu ý:

+ Mức phạt tiền quy định nêu trên áp dụng đối với cá nhân. Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính.

+ Mức tiền phạt tối đa đối với cá nhân là 500 triệu và tổ chức là 01 tỷ.

+ Mức phạt tiền theo diện tích và khu vực cụ thể:

Trách nhiệm hình sự khi lấn chiếm đất công

Khoản 1 Điều 228 Bộ luật Hình sự năm 2025 quy định về tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai như sau: Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm”.

Như vậy, một người nếu trước đó đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi như: lấn chiếm đất, sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc không được phép chuyển nhượng … nếu chưa hết thời gian được coi là chưa bị xử phạt hành chính mà lại thực hiện một trong các hành vi này thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định tại Khoản 1 Điều 228 Bộ luật hình sự.