Đất đang thế chấp ngân hàng có được tặng cho không?

Quyền sử dụng đất thường được dùng để thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm các khoản vay. Tuy nhiên, trong thời gian thế chấp, nhiều người vẫn có nhu cầu tặng cho quyền sử dụng đất cho người thân nhưng không biết giao dịch này có được pháp luật cho phép hay không. […]

Quyền sử dụng đất thường được dùng để thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm các khoản vay. Tuy nhiên, trong thời gian thế chấp, nhiều người vẫn có nhu cầu tặng cho quyền sử dụng đất cho người thân nhưng không biết giao dịch này có được pháp luật cho phép hay không. Vậy đất đang thế chấp ngân hàng có được tặng cho không và cần đáp ứng những điều kiện gì? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ quy định hiện hành.

Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Đối với quyền sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục quản lý, khai thác và sử dụng đất trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, quyền định đoạt đối với tài sản sẽ bị hạn chế nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp.

Đất đang thế chấp ngân hàng có được tặng cho không?

Đất đang thế chấp ngân hàng có được tặng cho không?

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp được bán, thay thế, trao đổi hoặc tặng cho tài sản đang thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, quyền sử dụng đất đang thế chấp không bị cấm tặng cho, nhưng người sử dụng đất không được tự ý thực hiện giao dịch. Việc tặng cho chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của ngân hàng hoặc sau khi quyền sử dụng đất đã được giải chấp theo quy định.

Vì sao phải có sự đồng ý của ngân hàng?

Khi ký hợp đồng thế chấp, quyền sử dụng đất trở thành tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Trong thời gian hợp đồng thế chấp còn hiệu lực, ngân hàng có quyền đối với tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Nếu chủ sử dụng đất tự ý tặng cho người khác mà không có sự đồng ý của ngân hàng, việc xử lý tài sản bảo đảm khi phát sinh nghĩa vụ trả nợ có thể bị ảnh hưởng, đồng thời làm phát sinh tranh chấp giữa các bên.

Chính vì vậy, pháp luật quy định việc định đoạt tài sản đang thế chấp phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp.

Giao dịch tặng cho đất đang thế chấp có được công chứng và sang tên không?

Nhiều người cho rằng chỉ cần lập hợp đồng tặng cho và công chứng thì giao dịch đã hoàn tất. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất, công chứng chỉ là một trong các điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền.

Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang đăng ký thế chấp tại ngân hàng thì cơ quan đăng ký đất đai có thể từ chối thực hiện thủ tục đăng ký biến động do chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Điều đó đồng nghĩa với việc người nhận tặng cho chưa thể được cấp Giấy chứng nhận mang tên mình mặc dù hợp đồng đã được công chứng.

Muốn tặng cho đất đang thế chấp cần thực hiện như thế nào?

Trong trường hợp có nhu cầu tặng cho quyền sử dụng đất đang thế chấp, người sử dụng đất nên làm việc trực tiếp với ngân hàng để thống nhất phương án xử lý tài sản bảo đảm.

Thông thường, các bên sẽ lựa chọn một trong hai phương án. Thứ nhất, người vay thanh toán toàn bộ khoản nợ để ngân hàng thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp, sau đó tiến hành công chứng hợp đồng và đăng ký sang tên theo quy định. Thứ hai, ngân hàng đồng ý bằng văn bản cho việc tặng cho quyền sử dụng đất theo nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và quy định của pháp luật.

Việc thực hiện đúng trình tự sẽ giúp giao dịch được tiến hành thuận lợi, đồng thời hạn chế nguy cơ hồ sơ bị từ chối hoặc phát sinh tranh chấp sau này.

Đất đang thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể được tặng cho, nhưng người sử dụng đất không được tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc chưa hoàn tất thủ tục giải chấp. Đây là quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của ngân hàng cũng như tính an toàn của các giao dịch dân sự.

Vì vậy, trước khi lập hợp đồng tặng cho, người sử dụng đất cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, trao đổi với ngân hàng về phương án xử lý tài sản bảo đảm và thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật để giao dịch được công nhận và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.