Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không? Tìm hiểu quy định pháp luật, giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc và những rủi ro cần lưu ý khi giao dịch bất động sản. Trong các giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc là […]

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không? Tìm hiểu quy định pháp luật, giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc và những rủi ro cần lưu ý khi giao dịch bất động sản.

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc là một trong những biện pháp được sử dụng phổ biến nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhiều người vẫn băn khoăn liệu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng hay không và giá trị pháp lý của hợp đồng này được xác định như thế nào theo quy định của pháp luật hiện hành.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là gì?

* Khái niệm

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”

Trong giao dịch bất động sản, hợp đồng đặt cọc thường được lập trước khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà ở nhằm thể hiện thiện chí giao dịch và ràng buộc trách nhiệm giữa các bên.

* Quyền và nghĩa vụ của các bên đặt cọc

Theo khoản 2 Điều 328  Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ của các bên đặt cọc để chuyển nhượng nhà đất như sau:

– Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

– Nếu bên đặt cọc (bên có ý định mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Nếu bên nhận đặt cọc (bên có nhà đất định bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 không quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ những loại hợp đồng sau mới bắt buộc công chứng, chứng thực:

“- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.“

Căn cứ Điều 117 và khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015,, nếu trường hợp luật không quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.

– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.

– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.