Năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc xuất hóa đơn điện tử không?

Việc có phải xuất hóa đơn điện tử khi cho thuê nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như phương thức khai thuế, doanh thu và yêu cầu từ bên thuê. Do đó, cá nhân cho thuê cần chủ động tìm hiểu quy định pháp luật liên quan để đảm bảo tuân thủ đúng nghĩa […]

Việc có phải xuất hóa đơn điện tử khi cho thuê nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như phương thức khai thuế, doanh thu và yêu cầu từ bên thuê. Do đó, cá nhân cho thuê cần chủ động tìm hiểu quy định pháp luật liên quan để đảm bảo tuân thủ đúng nghĩa vụ, tránh rủi ro pháp lý và xử phạt không đáng có trong quá trình thực hiện.

Năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc xuất hóa đơn điện tử không?

Căn cứ khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, việc áp dụng hóa đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (bao gồm hoạt động cho thuê nhà) được xác định dựa trên mức doanh thu như sau:

– Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên: Bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.

– Doanh thu trên 500 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng/năm: Không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử. Tuy nhiên, cá nhân có thể chủ động đăng ký sử dụng nếu có nhu cầu. Trường hợp không đăng ký nhưng phát sinh giao dịch cần hóa đơn thì phải thực hiện khai, nộp thuế trước khi được cơ quan thuế cấp hóa đơn điện tử theo từng lần phát sinh.

– Doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: Không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử.

Ngoài ra, đối với cá nhân kinh doanh mới hoặc có doanh thu trong năm vượt ngưỡng 1 tỷ đồng, việc đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ thời điểm đạt ngưỡng doanh thu này.

Theo hướng dẫn tại Thông báo 85/TB-CT năm 2026, nguyên tắc áp dụng cũng được khẳng định tương tự: chỉ những trường hợp có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên mới bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử.

Lưu ý: Các quy định nêu trên chỉ áp dụng đối với cá nhân cho thuê nhà có đăng ký hộ kinh doanh hoặc được xác định là cá nhân kinh doanh theo quy định pháp luật. Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản nhưng không thuộc diện phải đăng ký kinh doanh thì không áp dụng theo cơ chế này.

Tóm lại, trong năm 2026, việc cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc xuất hóa đơn điện tử hay không phụ thuộc trực tiếp vào mức doanh thu và tình trạng đăng ký kinh doanh. Chỉ khi doanh thu đạt từ 1 tỷ đồng/năm trở lên thì mới phát sinh nghĩa vụ bắt buộc. Vì vậy, cá nhân cần chủ động xác định đúng ngưỡng doanh thu và tình trạng pháp lý của mình để tuân thủ quy định, tránh rủi ro về thuế và xử phạt hành chính trong quá trình cho thuê tài sản.

Hóa đơn điện tử từ máy tính tiền được quy định ra sao?

Theo Điều 11 Nghị định 123/2020/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 8 Điều 1 Nghị định 70/2025/NĐ-CP quy định về hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền như sau:

– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo quy định tại khoản 1 Điều 51 có mức doanh thu hằng năm từ 01 tỷ đồng trở lên, khoản 2 Điều 90, khoản 3 Điều 91 Luật Quản lý thuế số 2019 và doanh nghiệp có hoạt động bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, trong đó có bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ trực tiếp đến người tiêu dùng (trung tâm thương mại; siêu thị; bán lẻ (trừ ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác); ăn uống; nhà hàng; khách sạn; dịch vụ vận tải hành khách, dịch vụ hỗ trợ trực tiếp cho vận tải đường bộ, dịch vụ nghệ thuật, vui chơi, giải trí, hoạt động chiếu phim, dịch vụ phục vụ cá nhân khác theo quy định về Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam) sử dụng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền kết nối chuyển dữ liệu điện tử với cơ quan thuế.

– Hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền kết nối chuyển dữ liệu điện tử với cơ quan thuế đảm bảo nguyên tắc sau:

+ Nhận biết được hóa đơn in từ máy tính tiền kết nối chuyển dữ liệu điện tử với cơ quan thuế;

+ Không bắt buộc có chữ ký số;

+ Khoản chi mua hàng hóa, dịch vụ sử dụng hóa đơn (hoặc sao chụp hóa đơn hoặc tra thông tin từ Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế về hóa đơn) được khởi tạo từ máy tính tiền được xác định là khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp khi xác định nghĩa vụ thuế.

– Hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có các nội dung sau đây:

+ Tên, địa chỉ, mã số thuế người bán;

+ Tên, địa chỉ, mã số thuế/số định danh cá nhân/số điện thoại của người mua theo quy định (nếu người mua yêu cầu);

+ Tên hàng hóa, dịch vụ, đơn giá, số lượng, giá thanh toán. Trường hợp tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế theo phương pháp khấu trừ phải ghi rõ nội dung giá bán chưa thuế giá trị gia tăng, thuế suất thuế giá trị gia tăng, tiền thuế giá trị gia tăng, tổng tiền thanh toán có thuế giá trị gia tăng;

+ Thời điểm lập hóa đơn;

+ Mã của cơ quan thuế hoặc dữ liệu điện tử để người mua có thể truy xuất, kê khai thông tin hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền.

+ Người bán gửi hoá đơn điện tử cho người mua bằng hình thức điện tử (tin nhắn, thư điện tử và các hình thức khác) hoặc cung cấp đường dẫn hoặc mã QR để người mua tra cứu, tải hoá đơn điện tử.

Quy định về hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền đang ngày càng được hoàn thiện theo hướng minh bạch, thuận tiện và phù hợp với thực tiễn kinh doanh. Việc bắt buộc kết nối dữ liệu với cơ quan thuế không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý thuế mà còn tạo điều kiện cho doanh nghiệp, hộ kinh doanh đơn giản hóa quy trình xuất hóa đơn, giảm chi phí tuân thủ và hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình hoạt động.

Hộ kinh doanh đạt mức doanh thu nào phải dùng hóa đơn điện tử?

Theo khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, việc sử dụng hóa đơn điện tử của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được quy định theo từng ngưỡng doanh thu như sau:

Thứ nhất, trường hợp bắt buộc áp dụng hóa đơn điện tử

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng từ 01 tỷ đồng/năm trở lên phải sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế theo quy định.
Nếu có nhiều địa điểm kinh doanh, phải dùng chung mã số thuế và ghi rõ địa chỉ từng cơ sở trên hóa đơn.

Thứ hai, trường hợp không bắt buộc

Hộ kinh doanh có doanh thu từ trên 500 triệu đồng đến dưới 01 tỷ đồng/năm không bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử. Tuy nhiên, nếu có nhu cầu, vẫn có thể đăng ký sử dụng theo quy định.
Trường hợp chưa đăng ký nhưng phát sinh nhu cầu xuất hóa đơn, phải thực hiện khai và nộp thuế trước khi được cơ quan thuế cấp hóa đơn theo từng lần phát sinh.

Thứ ba, trường hợp phát sinh trong năm hoặc mới kinh doanh

Đối với hộ kinh doanh mới thành lập hoặc có doanh thu năm trước chưa đến 01 tỷ đồng nhưng trong năm hiện tại doanh thu lũy kế đạt từ 01 tỷ đồng trở lên, thì vẫn phải chuyển sang áp dụng hóa đơn điện tử.

Thời hạn đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử là 30 ngày kể từ ngày kết thúc kỳ tính thuế có doanh thu đạt ngưỡng này.

Có thể thấy, mốc doanh thu 01 tỷ đồng/năm là ranh giới quan trọng để xác định nghĩa vụ bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử đối với hộ kinh doanh. Việc nắm rõ ngưỡng này không chỉ giúp hộ kinh doanh tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn chủ động trong việc chuẩn bị hạ tầng, quy trình kế toán và quản lý thuế. Đồng thời, việc áp dụng hóa đơn điện tử đúng thời điểm còn góp phần minh bạch hoạt động kinh doanh, hạn chế rủi ro về thuế và tránh các chế tài xử phạt không đáng có trong quá trình hoạt động.