Điều kiện để được phép mua bán chung cư
Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 số 27/2023/QH15, nhà chung cư là loại nhà ở có từ 02 tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang sử dụng chung và bao gồm phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung cùng hệ thống công trình hạ tầng được sử dụng chung.
Nhà chung cư có thể được xây dựng nhằm mục đích để ở hoặc sử dụng kết hợp giữa ở và kinh doanh mua bán. Tuy nhiên, không phải mọi căn hộ chung cư đều đương nhiên đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán. Điều 160 Luật Nhà ở 2023 đặt ra các điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch mua bán, cụ thể:
Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
Đối với nhà ở thuộc trường hợp sở hữu có thời hạn, phải còn trong thời hạn được sở hữu;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện bán nhà chung cư hình thành trong tương lai
Đối với nhà ở xã hội là nhà chung cư hình thành trong tương lai, điều kiện được phép bán được quy định riêng tại Điều 88 Luật Nhà ở 2023.
Theo đó, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện nhất định trước khi đưa nhà ở vào giao dịch, bao gồm:
Có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định;
Có thiết kế kỹ thuật của nhà ở được phê duyệt;
Có giấy phép xây dựng nếu công trình thuộc trường hợp phải có giấy phép;
Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở;
Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt và hệ thống chiếu sáng công cộng theo tiến độ dự án;
Hồ sơ thiết kế và tiến độ xây dựng dự án đã được phê duyệt;
Trường hợp nhà ở đang được thế chấp thì phải hoàn thành việc giải chấp, trừ trường hợp được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
Có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Như vậy, đối với chung cư hình thành trong tương lai, việc chủ đầu tư đã ký hợp đồng hoặc đang triển khai dự án chưa đồng nghĩa với việc căn hộ đã đủ điều kiện để bán. Việc đáp ứng các điều kiện theo Điều 88 Luật Nhà ở 2023 và có thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh là căn cứ quan trọng để xác định khả năng đưa nhà ở vào giao dịch.
Điều kiện của các bên khi mua bán nhà chung cư
Bên cạnh điều kiện đối với căn hộ, các bên tham gia giao dịch cũng phải đáp ứng yêu cầu về chủ thể theo Điều 161 Luật Nhà ở 2023.
Trường hợp bên mua, bên bán là cá nhân
Cá nhân tham gia giao dịch mua bán nhà chung cư phải đáp ứng điều kiện về chủ thể theo quy định của pháp luật.
Đối với cá nhân trong nước, pháp luật không yêu cầu phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Đối với cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, ngoài việc đáp ứng điều kiện chung về chủ thể, còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi thực hiện giao dịch liên quan đến nhà ở còn phải tuân thủ các quy định có liên quan của Luật Đất đai.
Trường hợp bên mua, bên bán là tổ chức
Nếu bên tham gia giao dịch là tổ chức thì tổ chức đó phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự.
Việc giao dịch không phụ thuộc vào nơi tổ chức đăng ký kinh doanh hoặc nơi thành lập.
Đối với tổ chức nước ngoài, ngoài các điều kiện nêu trên, tổ chức còn ph ải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
Trường hợp tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì tổ chức đó phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Có thể thấy, để một giao dịch mua bán chung cư được thực hiện hợp pháp, cần xem xét đồng thời điều kiện của căn hộ và điều kiện của các bên tham gia giao dịch. Việc căn hộ có giấy tờ hợp lệ nhưng chủ thể giao dịch không đáp ứng điều kiện, hoặc ngược lại, đều có thể ảnh hưởng đến tính hợp pháp của giao dịch.
Xem thêm: Từ ngày 07/4/2026 Người độc thân cần thu nhập bao nhiêu để mua nhà ở xã hội?
